信義雅祥案 公辦都更案
國產署公地主導，整合鄰近私地，帶動信義區舊街廓再生。公告 115/5/11、申請截止 115/8/10、整合度 92.31%。
01投標決策參考
- 私地主整合度逾92%，共識基礎高，有利後續執行。
- 位處信義區核心，鄰近市政府捷運站，市場去化風險低。
- 公有地佔比達33%，產權相對集中，有助初期整合。
- 歷經前次流標後，已提高共負比上限並調整規費繳交時程。
- 國產署分回需求明確（7-10樓住宅），降低建築規劃不確定性。
- 共負比評分極為嚴苛，壓至32%以下方得滿分，利潤空間受擠壓。
- 私地主總數達78人，剩餘未同意戶的議題處理仍存變數。
- 各項保證金與管理服務費合計逾3億，對前期資金投入要求高。
- 基地與西側鄰地共壁，地下室開挖需退縮及補強，增加施工風險。
- 案件曾有流標紀錄，顯示其財務模型對營建成本波動較為敏感。
- TOD容積獎勵申請時效與規定不明，實際可爭取額度存有變數。
- 剩餘6戶未同意戶含頂加、共有等問題，最終整合成本與時程未知。
- 與鄰地共壁的結構補強責任、範圍與具體費用需進一步釐清。
- 保固保證金之詳細金額、繳納與退還條件於招商文件未載明。
- 西北側未整合區塊未來是否納入，及其對整體規劃的潛在影響。
03基地概述
| 權屬 | 面積 (㎡) | 比例 | 管理機關 |
|---|---|---|---|
| 國有 | 1,012 m² (約 306 坪) | 32.96% | 財政部國有財產署 |
| 市有 | 5 m² (約 1.5 坪) | 0.16% | 臺北市政府財政局 |
| 私有 | 2,054 m² (約 621 坪) | 66.88% | 私地主 78 人 |
本案基地位於信義區核心，面積約 3,071 ㎡，公有地佔 33%，整合度高。法定容積率 225%，鄰近捷運市府站具 TOD 開發潛力。
- 位處信義區核心，產品價值有強力支撐，市場去化風險相對較低。
- 主任於說明會強調本案地點「只有賣不掉的價格，絕對不會有賣不掉的房屋」。 §p13
- 與周邊其他都更案形成區域價值，有助於提升整體開發效益。 §p14
招商說明會重點
「在這個地方應該是只有賣不掉的價格，絕對不會有賣不掉的房屋」
— 林啟賢主任 主任 · 【區位】主持人強調本案位於信義區核心，地點優越，產品價值有強大支撐。在我們這個區位上來講，在信義計畫區，等於是信義區這邊，那我們整個…而且我們跟我們中心原來推的這個兒福的六塊基地形成一個藍帶，所以在整個產品的去化把握度方面其實是相較於…相對來講是…其實是大家去化的壓力其實是應該是沒有那麼大，所以這個部分我覺得是非常值得大家關注的一個案子。
— 曹明炫組長 組長 · 【區位】組長說明本案與周邊其他都更案形成區域價值，降低市場去化風險。04整合現況
私有 78 戶，已同意 72 戶 (92.31%)
未整合戶逐戶分析
私地主整合率已達 92%，共識基礎高。但剩餘 6 戶未同意戶議題各異，包含頂加、年長者安置、共有產權等，需逐一克服。
- 高達 92% 的整合率是本案最大優勢之一，大幅降低前期整合風險與不確定性。
- 剩餘未同意戶的問題雖屬常見，但仍考驗出資人解決複雜議題的能力與經驗。
- 住都中心將持續扮演實施者角色協助整合，出資人可藉此展現專業與誠意。
- 可針對年長者提出貼心安置計畫，或對共有戶提出有利的分配方案以爭取認同。
招商說明會重點
截至115年3月31日止，本案私有土地所有權人共78人，其中有72個人目前是同意參與的，土地人數以及面積的意願比率皆在92%左右。
— 吳資深規劃師 資深規劃師 · 【整合策略】簡報說明私地主整合程度已達九成二，具備高度共識基礎。這些我也是希望說，我們透過公辦都更案的招商，我們的這些出資人朋友們能夠提供一些更有創意，或者是說我們讓所有的合作條件越來越確認之後，那我們會由中心的同仁再跟我們的這個出資人夥伴們一起跟我們的這些地主們再一次的做一個全體的說明，來整合整體的共識，讓整個案子的推動能夠一切的順利圓滿。
— 林啟賢主任 主任 · 【整合策略】主持人說明獲選出資人將與住都中心合作，共同向地主說明以整合共識。05共同壁與鄰地特殊議題
共同壁議題
影響地號：
基地西北側建物與鄰地(194, 194-1, 195, 195-1地號)原為同宗建築基地，但鄰地未同意參與。未來地下開挖應適度退縮，並可能需作結構補強，以維護鄰房結構安全。
基地西北側與鄰地共壁且同屬一宗建照，但鄰地未納入。未來開挖需退縮並做結構補強，是主要技術風險與成本變數。
- 基地西北側建物與鄰地(194, 194-1, 195, 195-1地號)原為同宗建築基地。 §1.5.3.5
- 該鄰地因所有權人無意願參與，未納入本次更新範圍。 §p15
- 西南側鄰地(225, 227地號)因建物較新（未滿30年）且地主無意願，亦未納入。 §p15
- 住都中心說明，若西北側鄰地未來表達意願，可透過辦理計畫變更方式納入更新。 §p16
- 共同壁的結構補強責任歸屬、範圍與費用，是投標估算時需釐清的關鍵變數。
- 應在出資計畫書中預先提出具體的鄰房損害預防措施與應變計畫。
- 地下室開挖範圍可能因退縮要求而受限，影響停車位規劃數量與總銷價值。
- 共同壁處理不當可能引發鄰地糾紛，影響工期與增加非預期成本。
招商說明會重點
那這兩個地號，他基本上因為他的建物其實是比較新的，根本就沒有達到30年。這個案子我們剛剛有講過，我們大概召開了7次的跟地主的…這些私地主明確地向本中心表達，他們沒有意願來參加都市更新的重建。
— 曹明炫組長 組長 · 【特殊議題】組長解釋西側鄰地未納入更新範圍，主因是屋齡未到且地主無意願。194-1、195-1等四筆土地雖不在更新單元內，但與部分土地屬同一建築基地 ‣ 地下開挖或建築施工時需注意現有建築物地下基礎結構安全 ‣
— 吳資深規劃師 資深規劃師 · 【特殊議題】簡報提醒部分基地與鄰地屬同一建照，施工需注意共同壁與結構安全問題。06容積獎勵組合
基準容積率 225%，財務模擬基準採都更獎勵 —% + 防災 —%
| 獎勵類別 | 適用 | 申請項目 / 估算 |
|---|---|---|
| 原建築容積獎勵 | ✓ | 都市更新建築容積獎勵辦法 §5 |
| 策略性再開發地區獎勵 | ✓ | 臺北市防災型都市更新細部計畫, 都市更新建築容積獎勵辦法 §6 |
| 更新時程獎勵 | ✓ | 臺北市都市更新建築容積獎勵辦法 (因素三，四或五層樓屋齡達30年以上) |
| 捐贈公益設施獎勵 | ✓ | 都市更新建築容積獎勵辦法 §7 |
| 標章獎勵 | ✓ | 綠建築標章 (銀級以上), 智慧建築標章 (銀級以上), 耐震標章 |
容積移轉：可申請
本案可申請四大類容獎，住都中心財模以都更獎勵 57% 加計防災 19% 為基準。TOD 獎勵為潛在利多，但因規定不明確，出資人需自行評估風險。
- 基準容積率為 225%。 §1.6.1
- 可申請獎勵包含：原建築容積、策略性地區、時程、捐贈公益設施及標章獎勵。 §p13
- 住都中心財務模擬基準：以法定容積 57% 的都更獎勵，加上約 19% 的防災都更獎勵。 §p15
- 本案位於第一級 TOD 場站（捷運市政府站）之一般區，得申請 TOD 獎勵。 §p13
- 本案允許申請容積移轉，以增加可建樓地板面積。 §p15
- 財務模型應以住都中心揭露的 57%+19% 為基礎進行估算與比較。
- TOD 獎勵是關鍵的獲利變數，但具不確定性，建議採保守與樂觀情境分析。
- 容積移轉的成本與效益需精算，評估是否對全體地主及出資人有利。
- 各項獎勵容積仍須經北市都審會審議，最終核定額度可能不如預期，存在風險。
招商說明會重點
首先，本案的容積獎勵以爭取最大容積獎勵為原則，我們第一類是都市更新建築容積獎勵，出資人應優先申請包含原容高於基準容積、結構安全性能未達最低等級、台北市四層或五層屋齡達30年以上建築還有其他公益設施等獎勵項目。第二類是《台北市都市更新建築容積獎勵辦法》，出資人應優先申請四層或五層樓屋齡達30年以上的合法建築物獎勵。第三類是《台北市防災型都市更新容積獎勵》。 第四類是大眾運輸導向可申請開發許可地區細部計畫案，也就是坊間俗稱的TOD獎勵，因為本案的基地位置剛剛有提到，我們在捷運市政府站第一級場站的範圍內，但是考量目前TOD獎勵申請的時效以及規定是比較不明確的，所以這部分放寬給出資人自行評估是不是要申請TOD的部分。
— 吳資深規劃師 資深規劃師 · 【容積】簡報說明可申請的四類容積獎勵，並點出TOD獎勵因規定不明確需由出資人自行評估。我們這個招商案，整個財務模擬，目前是以我們都更獎勵，大概是那個法定容積57%的這個部分，做為基礎。然後另外我們考慮的那個防災都更，那防災都更這部分我們在就是按照那個所謂的10兆的這個年期，那目前我們大概這部分是抓大概法定的19%，這部分所以來做一個財務的估算。
— 曹明炫組長 組長 · 【容積】組長揭露財務估算的基準，是以57%都更獎勵加上19%防災都更獎勵進行模擬。如果要拿到高額的容積的話，我們可能要投入更高的這些相對應的成本。甚至說我們可以看得到的就是，我們變成必須要深開挖，或者是說因為要消化這些容積，他可能整個的樓高必須要再往上，變成超高層建築，他的每坪的單價有可能會增加。
— 林啟賢主任 主任 · 【容積】主任提醒爭取高容積需付出深開挖、超高層結構等代價，每坪單價可能反向上揚，出資人應做容積－成本權衡。07分回需求
形式：房地（住宅）
集中分回，具獨立出入口，原則位於7-10樓。房型配比為1房:2房約40:60。
形式：現金
臺北市持有土地面積僅5㎡，預計領取權利金或現金補償。
形式：房地（住宅、店舖）
依需求調查，多數需求為住宅，部分1樓所有權人需求為店舖。
國產署分回需求明確，指定 7-10 樓層住宅、房型配比與獨立出入，降低規劃不確定性。市府領取現金，私地主則需滿足住宅與部分店面需求。
- 國產署需求：分回住宅，集中於 7-10 樓，房型配比 1房:2房約 40:60。 §p2
- 國產署房型坪數：1 房室內 11-13 坪、2 房室內 16-18 坪為原則。 §p2
- 國有分回房型坪數限制，經本中心同意後可不受限，提供規劃彈性。 §p2
- 私地主需求：3 戶表達想保留店面，多數住宅需求者選擇中低樓層。 §p3
- 國產署需求非常具體，可視為設計的「定錨」條件，簡化部分規劃工作。
- 私地主的店面需求雖戶數不多，但位置與規劃對其選配意願至關重要。
- 部分地主表達不需要車位，可思考車位規劃的彈性，或作為與其他地主找補的籌碼。 §p3
- 應將地主需求調查結果，細緻地反映在模擬選配方案中，爭取評委認同。
招商說明會重點
國有分回的部分，我們原則上以住宅使用為主，並集中分回於同棟的7至10樓，以具備獨立出入口方式為原則。
— 吳資深規劃師 資深規劃師 · 【分回】簡報明確說明國有地分回需求，將集中於特定樓層以利規劃。鄰近永吉路120巷私地主有3戶表達保留店面意願 ‣ 多數地主選擇中低樓層，部分表達不需車位 ‣
— 吳資深規劃師 資深規劃師 · 【分回】簡報揭露私地主分回的初步意向，包含店面需求與對樓層的偏好。08公益設施回饋
捐贈：區民活動中心 · 總面積 200 m² (約 60.5 坪) · 捐贈對象：臺北市政府
室內面積200㎡(約60坪)，含活動中心、里辦公處及附屬設施。應設於低樓層，具獨立出入口。
本案需回饋捐贈 200 ㎡（約 60 坪）的區民活動中心給北市府，應設於低樓層並具獨立出入口，其規劃將影響整體建築佈局與成本。
- 公益設施的位置與動線規劃是關鍵，需兼顧市府需求與開發效益。
- 應將其對 1 樓黃金店面或住宅大廳的影響降至最低，避免價值減損。
- 可思考將公益設施與社區開放空間結合，創造加乘的公共效益與正面形象。
- 出資計畫書中應明確呈現公益設施的空間設計與管理介面規劃。
09都市設計指引
- 應申請臺北市都市設計審議
- 臨道路側需退縮至少1.5m無遮簷人行道
- 基地綠覆率達100%為原則
- 基地保水、透水設計，每㎡基地貯集0.08m³雨水
- 淨零建築規劃為原則
本案都設要求嚴格，須取得銀級以上綠建築、智慧建築及耐震標章，且公設比上限 35%。這些規範是影響營建成本與規劃彈性的重要因素。
- 35% 的公設比上限是規劃的硬約束，考驗在滿足公設品質下的設計坪效。
- 多項標章要求將直接反映在建材、設備等級與營建成本上，需精準估算。
- 淨零建築趨勢是未來重點，在規劃上應展現前瞻性與技術能力。
- 建築主要面向的指定，影響整體採光、景觀與出入動線的佈局。
10資格條件
| 條件 | 單一申請人 | 聯盟領銜 | 聯盟成員 | 聯盟總和 |
|---|---|---|---|---|
| 資本額（億） | 3.0 | 1.5 | — | 3.0 |
財務標準
- 單一公司淨值不低於5億元；合作連盟領銜公司不低於3億元，總和不低於5億元
- 流動比率(流動資產/流動負債)不低於1.2倍
- 總負債金額不得超過權益4倍
- 最近一期財務報表負債比率不得超過80%
實績要求
公告日前10年內，曾任都更實施者/出資人，並曾完成住宅開發實績累計總樓地板面積不低於2萬㎡，或累計工程承攬金額不低於6億元。
申請門檻高，要求單一公司實收資本額 3 億、淨值 5 億，且近 10 年需有至少 2 萬㎡住宅開發實績，旨在篩選大型且經驗豐富的開發商。
- 財務與實績的高門檻，顯示主辦方傾向與大型建商合作，降低開發風險。
- 合作聯盟是實力或實績不足的單一公司參與本案的可行途徑。
- 準備資格證明文件（如財報、信用報告、使照）需時，應及早辦理。
- 實績計算方式有詳細規定，需仔細核對使用執照，避免資格不符。
11評選方式 + 共負比試算機
方式：最有利標 (總評分轉序位法)，共負比上限 36%
評分配置
| 類別 | 配分 | 評分重點 |
|---|---|---|
| 整體開發構想及建築設計 | 30 | 評估開發理念、基地分析、建築設計、空間配置、永續性及與周邊環境的融合度。 |
| 營建計畫及管理維護計畫 | 20 | 審查工程管理、工期、品質控管、施工安全，以及完工後的建築管理與維護方案。 |
| 權利變換及財務計畫 | 10 | 檢視財務規劃、資金籌措、權利分配模擬、私地主參與方案及風險控管的完整性。 |
| 回饋事項 | 5 | 評估申請人提出具實質貢獻的社會責任方案，如新技術應用或促進鄰里和諧。 |
| 公司簡介、財務及實績能力 | 10 | 審查申請團隊的財務狀況、經營信譽，以及在都市更新與開發方面的相關經驗實績。 |
| 簡報與答詢 | 5 | 依據申請人對計畫書的簡報內容、表達能力及對評選委員提問的答覆清晰度評分。 |
| 共同負擔比率 | 20 | 根據申請人於承諾書中承諾的更新事業共同負擔費用比率進行評分，比率越低得分越高。 |
共負比得分矩陣
| 共負比 (%) | 得分 | 狀態 |
|---|---|---|
| 31.0% | 20.0 / 20 | 滿分區 |
| 31.5% | 20.0 / 20 | 滿分區 |
| 32.0% | 20.0 / 20 | 滿分區 |
| 32.5% | 18.1 / 20 | 線性扣分 |
| 33.0% | 16.2 / 20 | 線性扣分 |
| 33.5% | 14.4 / 20 | 線性扣分 |
| 34.0% | 12.5 / 20 | 線性扣分 |
| 34.5% | 10.6 / 20 | 線性扣分 |
| 35.0% | 8.8 / 20 | 線性扣分 |
| 35.5% | 6.9 / 20 | 線性扣分 |
| 36.0% | 5.0 / 20 | 線性扣分 |
| 36.5% | 出局 | 超過上限 |
公式：公告共負比為N(36%)。若投標比率R介於 N-4% (32%) 與 N (36%) 之間，得分 K = [ (N-R) * 100 * 15 / 4 ] + 5。若 R ≦ N-4%，得滿分20分。若 R > N，則不合格。
評選採最有利標，共同負擔比率佔分 20%，是得分關鍵。投標上限為 36%，但需壓至 32% 以下才能獲滿分，形成激烈的價格競爭。
- 評分項目：開發構想(30)、營建計畫(20)、權變財務(10)、回饋(5)、公司實績(10)、簡報(5)、共負比(20)。 §附件17
- 共同負擔比率公告上限為 36%。 §p5
- 共負比計分：≤ 32% 得 20 分 (滿分)；34% 得 12.5 分；36% 僅得 5 分。 §p6
- 簡報時間為 20 分鐘，答詢時間為 10 分鐘。 §5.3.4.6
- 共同負擔比率是本案最關鍵的決標因素，每降低 1% 的分數影響巨大。
- 在成本估算上需極度精準，才能在報出有競爭力共負比的同時確保利潤。
- 除了價格，佔 30 分的「整體開發構想及建築設計」是另一個決勝點。
- 為求得標而過度壓低共同負擔比率，可能導致後續執行利潤不足甚至虧損。
招商說明會重點
申請人所提共同負擔比率要需小於或等於公告標準的36%才能進入綜合評選的簡報作業。
— 吳資深規劃師 資深規劃師 · 【評選】簡報說明共同負擔比率投標上限為36%，是參與評選的門檻。舉例來說，可以看到下方這邊，如果是36%的話，目前是可以拿到5分；34%可以拿到12.5分；32%可以拿到滿分20分。
— 吳資深規劃師 資深規劃師 · 【評選】簡報舉例說明共同負擔比率的計分方式，越低分越高。12時程規劃
| 事項 | 日期 |
|---|---|
| 公告日 | 115/5/11 |
| 申請截止 | 115/8/10 |
| 資格審查 | 115/8/11 |
| 綜合評選 | 另行通知 |
| 簽約 | 最優申請人應於接獲簽約通知翌日起10日內簽約(合作聯盟為2個月內成立專案公司並簽約)。 |
招商時程緊湊，自 5 月 11 日公告至 8 月 10 日投標截止約三個月，得標後簽約期限短（單一公司 10 日，聯盟 2 個月），需高效作業。
- 三個月的備標期對於複雜案件相當緊張，需及早啟動團隊作業。
- 應提前規劃好簽約流程，特別是合作聯盟需預先備妥成立專案公司的文件。
- 務必在時程表上標記所有關鍵日期，避免錯過任何截止期限。
- 資格審查文件繁多，建議製作內部檢核表，反覆確認以免疏漏。
13費用結構
管理服務費（總額 1.51 億）
應給付予主辦單位(國家住都中心)之管理服務費，含稅。
出資人需負擔總額 1.51 億元的管理服務費及 2,400 萬元的營建管理費，雖分期支付，仍是重大的資金支出項目。
- 管理服務費：總額 1.51 億元（含稅），分六期給付。 §p4
- 營建管理費：總額 2,400 萬元，分七期給付。 §p4
- 相較前次招商，管理服務費支付時程壓力後移，減輕前期資金壓力。 §p13
- 費用支付時點與事業計畫核定、使照取得等工程節點掛鉤。【briefing/p18】
- 財務模型需精確估算各項費用的現金流出時點，以作好資金規劃。
- 需釐清哪些費用可納入共同負擔，哪些需由出資人自行吸收，影響利潤估算。
- 公共藝術費用的計算基礎僅為國有部分，可避免費用超乎預期。
- 費用支付時程的調整，是主辦單位的友善改變，可在計畫書中正面回應。
招商說明會重點
另外有一個就是營建管理費用，它的總額是2,400萬，我們共分七期做給付。
— 吳資深規劃師 資深規劃師 · 【費用】簡報明確列出出資人需支付給中心的兩筆主要費用金額與期數。第四個就是說，我們剛剛提到的管理服務費用收取部分，因為剛剛有提到說，我們在資金的考慮，對於徵求的出資人，這部分能夠在前期的投入部分能夠稍微有一些比較寬裕，所以我們在第一期、第二期的管理服務費用都做了比例的調整，然後拉到最後一期。這個是我們這一次招商等於是比較大的一些變化。
— 曹明炫組長 組長 · 【費用】組長強調為減輕前期資金壓力，調整了管理服務費的給付時程。14保證金時程
| 項目 | 金額 | 繳交時點 |
|---|---|---|
| 申請保證金 | 3,000 萬 | 於提送申請文件前或同時繳交 |
| 履約一期 | 3,000 萬 | 簽約前，議約完成日翌日起5日內繳交 |
| 履約二期 | 1 億 | 事業計畫及權變計畫核定實施翌日起30日內繳交 |
| 保固保證金 | — | 保固保證金相關約定於出資契約草案中，本次提供文件未包含。 |
本案保證金要求高，申請時需繳 3,000 萬，簽約後還需追加 1 億元履約保證金，合計 1.3 億，對出資人前期資金規劃構成壓力。
- 高額的保證金體現了主辦單位對履約能力的高度要求，是重要的財務門檻。
- 資金規劃時需將此 1.3 億元的階段性資金需求納入考量。
- 應注意各期保證金的繳交時點與發還條件，以免影響資金調度。
- 保固保證金與工程費用掛鉤，工程造價越高，保固金也越高。
15拆遷補償安置
拆遷補償
合法建物依規定提列拆遷補償費，其他改良物可查估補償其價值或殘餘價值。
安置租金補貼
出資人需支付所有權人自點交日起至通知完工點交後一個月之租金補貼，金額依鑑價結果，超期部分由出資人負擔。
出資人需負擔全期拆遷安置租金補貼，但僅有「開工至使照後六個月」部分可提列共負，工程延期的額外補貼將由出資人自行吸收。
- 工程進度管控至關重要，任何延遲都將直接導致出資人需自行承擔額外租補。
- 點交至開工前的「空窗期」租補，以及使照後六個月至實際點交的租補，均為出資人成本。
- 財務模型中應建立工期延誤的敏感性分析，評估此項風險的財務衝擊。
- 若租金補貼的估價結果與市場認知差距過大，可能引發地主抗性，產生爭議。
16相對前次招商調整考古
本案為首次招商，無相對前次資料。
本案為第二次招商，前次因成本高漲等因素流標。本次調整了關鍵的財務條件，包括提高共負比上限、後移管理費繳交時程，以提高投標誘因。
- 本次招商條件已根據前次經驗與業界意見進行調整。 §p13
- 調整後的新條件，構成本次投標的基礎與框架。
- 前次流標原因：營建成本上漲、投標方資金考量、市場去化心態保守。 §p13
- 本次主要調整(一)：共同負擔比率上限往上調高，給予出資人更多空間。 §p13
- 本次主要調整(二)：管理服務費收取時程調整，將較大比例後移，減輕前期資金壓力。 §p13
- 本次主要調整(三)：國有房地分回需求更明確化（集中於 7-10 樓）。 §p13
- 主辦單位已釋出善意，試圖讓財務條件更具可行性，但核心挑戰仍在。
- 應仔細評估這些調整是否足以應對當前的市場風險與成本結構。
- 理解前次流標原因，有助於在本次投標策略中，更精準地回應主辦方的擔憂。
- 在出資計畫書中，可正面回應這些調整如何增強了專案的可行性。
招商說明會重點
「前次招商因成本上漲、資金考量、市場去化保守等因素無人投標」
— 曹明炫組長 組長 · 【前次招商檢討】組長分析前次流標主因，為本次招商條件調整提供背景。第一次就是…第一個就是我們在共同負擔比率的…我們這次共同負擔的比率再往上調高，希望將來我們徵求到的出資人能夠有比較多的空間能夠去因應這些缺工缺料的成本而上揚的一個實際情形。
— 曹明炫組長 組長 · 【前次招商檢討】組長說明為應對成本上漲，本次招商提高了共同負擔比率上限。17逐字稿全文檢索
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18未整合戶整合策略
針對 6 戶未整合提出策略建議。
住都中心將與出資人共同整合剩餘 6 戶未同意戶，但期望出資人能提出具體、有創意的解決方案，展現處理複雜議題的專業能力。
- 住都中心作為實施者，會持續在整合中扮演角色。 §p16
- 出資人獲選後即為合作夥伴，需與中心共同促成整合。 §p16
- 出資計畫書中應包含「促進私地主參與意願處理方案」。 §4.2.1.2
- 待整合對象：6 戶私有所有權人。 §p14
- 議題分類：頂加違章疑慮、年長者安置顧慮、共有產權、觀望心態。 §1.7.3
- 主辦單位態度：相信業界先進能提出相當好的解決方案。 §p14
- 應針對四類不同議題的未同意戶，分別提出客製化的溝通策略與解決方案。
- 例如，為年長者提供更完善的搬遷、租屋與回遷服務，以消除其疑慮。
- 針對頂加戶，可研究相關法規與補償案例，提出合法合理的處理方式。
- 這是展現「軟實力」的機會，好的整合策略能讓評委對執行能力更有信心。
19風險與機會評估
SWOT 結構：內部 S/W、外部 O/T。
- 私地主整合度逾92%，共識基礎高，有利後續執行。
- 位處信義區核心，鄰近市政府捷運站，市場去化風險低。
- 公有地佔比達33%，產權相對集中，有助初期整合。
- 歷經前次流標後，已提高共負比上限並調整規費繳交時程。
- 國產署分回需求明確（7-10樓住宅），降低建築規劃不確定性。
- 共負比評分極為嚴苛，壓至32%以下方得滿分，利潤空間受擠壓。
- 私地主總數達78人，剩餘未同意戶的議題處理仍存變數。
- 各項保證金與管理服務費合計逾3億，對前期資金投入要求高。
- 基地與西側鄰地共壁，地下室開挖需退縮及補強，增加施工風險。
- 案件曾有流標紀錄，顯示其財務模型對營建成本波動較為敏感。
- 本中心 115 上半年唯一案
- 區位 + 整合度雙優
- TOD容積獎勵申請時效與規定不明，實際可爭取額度存有變數。
- 剩餘6戶未同意戶含頂加、共有等問題，最終整合成本與時程未知。
- 與鄰地共壁的結構補強責任、範圍與具體費用需進一步釐清。
- 保固保證金之詳細金額、繳納與退還條件於招商文件未載明。
- 西北側未整合區塊未來是否納入，及其對整體規劃的潛在影響。
20更新單元總覽
更新單元 16 筆地號之地籍、分區、容積與權屬明細。
21宇豐不動產估價師聯合事務所
成立 2015 年・專業 · 誠信 · 公正 · 客觀
宇豐不動產估價師聯合事務所成立於民國 104 年 5 月，由胡毓忠所長與陳志豪副所長共同領導，迄今持續深耕不動產估價專業領域，現由四位合夥估價師共同執業，建立完整且穩定之專業服務體系。本所長期承辦公私部門各類須經審議程序之估價案件，服務範圍涵蓋公辦及民辦都市更新權利變換、容積代金、協議價購、公有不動產標租標售、法院爭訟與瑕疵不動產估價。相較一般估價服務，本所深耕都更審議流程、權利價值分配實務、居民溝通協調與制度研究，能將市場價格判讀、法令規範與審查需求整合為可被機關、權利人及專業審議檢驗之估價成果。
主持人與專案估價師
胡毓忠估價師具逾二十年不動產估價實務經驗，長期承辦政府部門各類須經審議程序之估價案件，涵蓋都市更新權利變換、非事業用及非公用不動產、容積代金、協議價購與礦權價值等評估。其現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，並任台北市不動產估價師公會副理事長，熟稔審議機制運作、估價合理性檢核與機關審查重點，能統籌專案策略並支援公聽會、審議會之專業說明。
- 宇豐不動產估價師聯合事務所 所長
- 臺北市都市更新權利變換審議小組委員
- 台北市不動產估價師公會副理事長
- 中國文化大學推廣教育部估價講師
- 財政部國有財產署教育訓練講師（107 年起）
- 都市更新權利變換估價及審議配合
- 非事業用、非公用不動產估價及審議
- 容積代金、協議價購、礦權價值評估
- 財務報導公允價值評估
- 政府部門審議案件估價合理性檢核
- 民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
- 現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核及機關審查重點
- 擔任台北市不動產估價師公會副理事長，參與估價制度與同業專業發展
- 長期承辦政府機關須經審議程序之估價案件，累積審議意見回應與專業說明經驗
陳志豪估價師現任宇豐不動產估價師聯合事務所副所長，臺北市執業逾十年，具地政與法律雙學位背景，專長於都市更新權利變換、權利價值分配爭議及瑕疵不動產估價。其主筆全聯會第九號公報、第三號及第五號估價作業通則，並參與台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本建立。於本類公辦都更案件中，能結合法理基礎、市場判讀與審議資料編製經驗，支援高爭議標的之專業說明。
- 國立政治大學地政學系碩士，碩士論文《瑕疵不動產價值減損之評估》
- 國立臺北大學不動產與城鄉環境學系學士
- 國立臺北大學法律學系財經法律組學士（雙主修）
- 宇豐不動產估價師聯合事務所 副所長（109 年至今）
- 中華民國不動產估價師公會全國聯合會研究發展委員會副主委
- 社團法人台北市不動產估價師公會研究發展委員會副主委
- 社團法人台北市不動產估價師公會專案工作委員會副主委、理事、監事
- 中國文化大學推廣教育部不動產估價師學分班講師（108 年至今）
- 都市更新權利變換估價與權利價值分配爭議釐清
- 瑕疵不動產估價，包含海砂屋、結構傾斜、滲漏水及污名價值減損
- 法院爭訟案件不動產價值評估
- 基準地查估及地價人員教育訓練
- 不動產謄本 AI 辨識與估價作業數位轉型
- 主筆全聯會第九號公報及第三、第五號估價作業通則，並主筆台北市公會瑕疵不動產估價報告書範本等 6 件公報通則
- 連續 8 年於中國文化大學推廣教育部授課，累計逾 480 小時、培育 300+ 位學員
- 創立「估價白話文」YouTube／Podcast 頻道，累計觀看逾 17 萬次
- 與方睿科技合作開發不動產謄本 AI 辨識系統，已正式上線營運
服務範圍與專業資格
- 都市更新權利變換估價（公辦、民辦、自主更新、危老重建）
- 權利價值分配分析、更新前後不動產價值評估及審議資料編製
- 容積移轉合理市場價格評估、容積代金估價及協助檢核
- 土地合建分配比例分析、聯合開發估價及備標前期評估
- 非事業用及非公用不動產估價、公有不動產標租標售、國有不動產估價
- 市價徵收協議價購價格評估、地上物查估、公營住宅市場租金評估
- 法院爭訟、瑕疵不動產及特殊權利關係估價
- 不動產謄本 AI 辨識與估價資料建置作業支援
- 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員
- 所長胡毓忠民國 109 年榮獲臺北市第九屆不動產優良估價師
- 所長胡毓忠現任台北市不動產估價師公會副理事長
- 副所長陳志豪現任全聯會研究發展委員會副主委
- 副所長陳志豪現任台北市公會研究發展委員會副主委、專案工作委員會副主委、理事、監事
- 副所長陳志豪具不動產估價師、不動產經紀人、仲裁人及企業與無形資產評價分析師（CVA）國際認證
- 團隊受託撰寫瑕疵不動產估價範本，並參與研擬估價作業通則及公報
- 團隊擔任財政部國有財產署、文化大學推廣教育部及地方政府地價人員教育訓練講師
代表案件
公辦都更
| 位置 | 臺北市信義區雅祥段一小段 |
| 規模 | 35 筆土地 |
| 複雜度 | 信義區公辦都更案區位條件敏感，需配合公部門程序、評選與審議節點，並在高市場關注度下建立更新前後估價依據。 |
本所作為領銜估價團隊，負責整體估價作業整合、審議配合及跨單位協調。案件經驗可支援投標階段對公辦都更資格、費用與執行風險之判讀。
| 位置 | 新北市永和區保福段 |
| 規模 | 173 筆土地 |
| 複雜度 | 新北市規模最大、產權最複雜之公辦都更案，權利人眾多且權利價值協調難度高。 |
本所長期參與權利價值協調與分配作業，累積大型複雜產權整合之實戰經驗，能依審議程序與檢核重點建立估價邏輯，協助處理公辦都更案中高難度權利人爭議。
| 位置 | 臺北市中正區與萬華區交界 |
| 規模 | 8 筆土地 |
| 複雜度 | 南機場整宅屋齡高、結構老化，屬市府積極推動之公辦都更案件，居民溝通及更新前權利價值釐清要求高。 |
本所協助估價及高難度居民溝通，將更新前後價值、合法建物價值與權利分配邏輯轉化為可供審議及說明會使用之專業資料。
| 位置 | 臺南市北區東興段 |
| 規模 | 4 筆土地 |
| 複雜度 | 公辦都更案件需同時配合地方主管機關審議要求與區域市場判讀，並將權利價值分配成果轉化為可審查之權變資料。 |
本所以領銜估價角色辦理都市更新事業計畫及權利變換計畫之估價作業，支援審議資料與專業說明。案件已核定，作為本所跨縣市公辦都更審議配合能力之代表實績。
已領銜核定民辦
| 位置 | 臺北市大安區大安段一小段 |
| 規模 | 22 筆土地 |
| 複雜度 | 位處臺北市核心區，市場價格敏感度高，權利變換價值評估需兼顧個別條件差異、區位價格判讀及審議合理性。 |
本所以領銜估價角色統籌更新前後價值評估、審議資料編製與意見回應，協助案件通過核定。該案反映本所在高價值都市區段辦理民辦都更權變估價之執行與審議配合能力。
| 位置 | 臺北市松山區美仁段二小段 |
| 規模 | 74 筆土地（原 54 筆） |
| 複雜度 | 土地筆數多且歷經範圍調整，權利變換估價需處理多筆土地條件差異、更新單元調整及審議過程中價格合理性說明。 |
本所以領銜估價角色辦理更新事業計畫及權利變換計畫相關價值評估，協助釐清多筆土地之權利價值分配基礎。展現本所處理多筆土地更新單元之估價整合能力。
| 位置 | 臺北市南港區玉成段二小段 |
| 規模 | 5 筆土地 |
| 複雜度 | 南港區重點都更區段，建商需求明確、權利人協調具高度時效要求。 |
本所領銜辦理更新前後價值評估與權利變換計畫，協助業主完成事業計畫送審並通過核定，建立本所在南港區之執行實績。
| 位置 | 新竹市東區東明段 |
| 規模 | 9 筆土地（原 8 筆） |
| 複雜度 | 新竹科技園區周邊都更案件，需兼顧科技廊帶之區位溢價與權利變換審議合理性。 |
本所領銜辦理估價作業，整合新竹市場行情與審議要求。案件已核定，作為本所跨北部都會區民辦都更領銜核定實績。
本案投標適合性
- 近十年都更權利變換估價案件累計 78 件，其中本所領銜 45 件、已核定 12 件，具備穩定案件量與審議通過實績。
- 公辦都更案經驗橫跨臺北、新北、新竹、桃園、臺南、高雄，能整合不同地方政府審議制度與在地市場行情判讀。
- 公部門合作涵蓋臺北市/新北市住都中心、都市更新研究發展基金會；私部門合作橫跨遠雄、國揚、富邦、璞元等知名開發業者。
- 所長胡毓忠現任臺北市都市更新權利變換審議小組委員，熟悉審議流程、估價合理性檢核與機關審查重點，能精準對應審查意見。
- 團隊具永和大陳社區、南機場整宅等高難度公辦都更溝通協調經驗，可處理權利人眾多、產權複雜及居民疑義密集之案件。
- 副所長陳志豪具地政與法律雙學位背景，能就土建持分不均、法定空地、瑕疵建物與權利價值爭議建立具法理基礎之估價說明。
- 本所熟悉海砂屋、結構傾斜、滲漏水等瑕疵不動產價值減損評估，並能將瑕疵專業轉化為都更權變估價與溝通資料。
- 團隊長期承辦政府機關需審議案件，具審議資料編製、公聽會及審議會專業說明、審查意見回應與核定後修正經驗。
- 結合不動產謄本 AI 辨識與估價資料建置能力，可提升大規模土地及建物清冊處理效率，降低手動資料錯誤風險。
📍 台北市信義區松山路 421 號 17 樓之 1 · ☎ 02-25232553 · ✉ ernezt.chen@gmail.com